Provvigione del mediatore immobiliare e procuratore che agisce in rappresentanza di un terzo.

Il problema.

Il mediatore può chiedere la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e condotto le trattative che, sin dall’origine, ha dichiarato di agire in rappresentanza di un terzo ?

Il principio espresso dalla Cassazione.

La questione è stata  affrontata e risolta in termini negativi dalla Corte di Cassazione con Sentenza 5 settembre 2019, n. 22152.

La Corte, con la sentenza richiamata ha affermato il principio seguente: il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio. Il mediatore può quindi  domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo.

Il caso. 

Immobiliare XXXX ottiene una ingiunzione di pagamento di 4477,00 € a titolo di provvigione dovuta in forza dell’art.1755 del c.c.. nei confronti di  YYYY.

YYYY propone opposizione al decreto ingiuntivo. Eccepisce, oltre al difetto di  competenza del Giudice di Pace, il  proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di avere operato come procuratore della parte destinataria dell’affare. Nel merito  afferma che non c’è stata  attività di intermediazione da parte della Immobiliare XXXX e che, conseguentemente, difetta  il  presupposto per il pagamento della provvigione.

Il Giudice di Pace accoglie l’opposizione. Immobiliare XXXX propone appello ma il Tribunale, in funzione di giudice di appello, lo respinge.

La questione arriva al vaglio della Corte di Cassazione. Immobiliare XXXX sostiene, tra l’altro, la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli articoli 1755 e 1388 c.c.  e, argomentando che il diritto alla provvigione si matura ex art 1755 c.c.  al momento della conclusione dell’affare, non necessariamente coincidente con la conclusione del contratto,  contesta la sentenza del Tribunale in funzione del giudice di appello nel punto in cui ha ritenuto fondata l’eccezione di difetto di legittimazione in quanto YYYY, nel conferire l’incarico alla Immobiliare XXXX aveva dichiarato di agire non in proprio ma nella veste di procuratore speciale di un altro soggetto, senza tuttavia “spenderne” il nome.

La soluzione della Cassazione

La Cassazione ha ribadito, come visto, il principio già  espresso con Cass. Sez. 2, ord. 14 maggio 2018, n. 11655, (e Cass. Civ. ord.  4758/ 2012) per il quale il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo e’ concluso, ne’ alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio.   Da  tale principio – ha confermato – consegue che il mediatore puo’ domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo.

Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che si fosse verificata proprio l’evenienza da ultimo indicata. XXXX aveva dichiarato, infatti, sin dal principio, di agire quale rappresentante di un terzo, il cui nominativo divenne noto in occasione della conclusione del rogito. Ne’ in senso contrario, per ritenere che obbligato al pagamento della provvigione fosse XXXX – ha argomentato la Cassazione – si potrebbe sostenere che costui, pur dichiarandosi “rappresentante” della proprietaria dell’immobile, la cui vendita costituiva oggetto dell’incarico di mediazione, non avrebbe operato la “spendita del nome” della stessa e che la “contemplatio domini” non può risultare “per facta concludentia”, richiedendosi, in questi casi, la forma scritta, trattandosi di contratto formale.

Infatti, conclude la Corte, “l’incarico a trattare finalizzato ad individuare possibili compratori per un compendio immobiliare non richiede, diversamente dalla procura a vendere, la forma scritta “ad substantiam” (Cass. Sez. 2, ord. 14 maggio 2018, n. 11655) .

Avv. Carmela Ruggeri – Vicenza

http://www.studioruggeri.it

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