L’obbligo informativo nella mediazione immobiliare

bohemian-style-4519270_1920Il mediatore – sia nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, sia nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) – ha, in base all’articolo 1759 c.c., comma 1, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell’obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, oppure  che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile. Tra queste informazioni rientrano quelle, nel caso di mediazione immobiliare,  relative all’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.

Lo ha affermato la Cassazione civile nell’ordinanza 28 ottobre 27482 con la quale la Corte è tornata  ad occuparsi dell’articolo  1759 c.c., comma primo, disposizione “cardine” della disciplina della mediazione, confermando anche i seguenti  principi  già  formulati in precedenza dalla Corte.

 Obbligo informativo posto a carico  del mediatore dall’articolo 1759, primo comma. 

L’articolo 1759 c.c., comma 1, la Cassazione, impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore  in base al quale  questi deve comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali vanno incluse quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche, ordinarie, visure che e’ possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la “sicurezza” dell’affare tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso. La violazione di questo obbligo comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore.

Ai fini dell’individuazione dei doveri e delle responsabilita’ incombenti sul mediatore l’articolo 1759 c.c. deve essere letto  tenendo conto del fatto: a) che il nostro ordinamento giuridico, gia’ con gli articoli 1175 e 1375 c.c., impone in via generale al debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente secondo le regole di correttezza; b) poiché la funzione del mediatore comporta l’esercizio professionale di un’attivita’ (disciplinata da una specifica normativa L. n. 39/1989) – in materia e’ applicabile anche l’articolo 1176 c.c., in virtu’ del quale e’ richiesta, per l’adempimento delle obbligazioni, una diligenza adeguata alla professionalita’ che ragionevolmente ci si puo’ attendere dal mediatore.

Doppia articolazione dell’obbligo informativo.
L’obbligo informativo gravante sul mediatore ha una doppia articolazione comprendendo, in senso positivo, l’obbligo  di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che – se omesse – potrebbero avere un’incidenza causale contraria all’interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato.

Circostanze relative alla sicurezza e alla valutazione dell’affare: casistica
Tra le circostanze relative alla sicurezza e alla valutazione dell’affare di cui all’articolo 1759 c.c. primo comma,  secondo la Casssazione civile, rientrano certamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’eventuale contitolarita’ del diritto di proprieta’ in capo a piu’ persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione; sulla provenienza da donazione del titolo di acquisto del promittente alienante.

Ratio dell’articolo 1759 comma 1 codice civile
La ratio dell’articolo 1759 comma 1, norma peculiare per l’attivita’ del mediatore, va individuata nella necessita’ di salvaguardare l’interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realta’. La norma è finalizzata ad evitare che “l’interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze, cosi’ risultando inefficaci eventuali clausole completamente esoneratrici apposte nel contratto di mediazione favorevoli alla parte mediatrice”.
Il mediatore e’ libero di iniziare o meno la sua attivita’, ma, una volta iniziata, deve osservare alcune regole, fra le quali assume particolare importanza quella di fornire le informazioni di cui all’articolo 1759 c.c., comma 1, allo scopo di impedire che “il mediatore presti la propria attivita’ per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che potrebbero risultare di nessuna convenienza, di elevato rischio nell’inerente investimento a carico dell’acquirente o promissario acquirente (come nel caso di eventuale pignorabilita’ dell’immobile da parte di un terzo creditore che abbia precedentemente iscritto ipoteca sullo stesso) o che potrebbero essere successivamente annullati per loro vizi di origine

Avvocato Carmela Ruggeri – Vicenza

http://www.studioruggeri.it

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