Mediazione immobiliare: conclusione dell’affare e diritto alla provvigione.

L’articolo 1755  del codice  civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Individuare in quali circostanze può considerarsi concluso l’affare e’ di cruciale  importanza sia per stabilire se e quando matura il diritto alla provvigione, sia per la eventuale prescrizione dello stesso.

Il tema rappresenta uno dei nodi nevralgici delle disciplina della mediazione che, a comprova della sua importanza, è stato ripetutamente affrontato dalla giurisprudenza della Cassazione civile anche recentemente con sentenza 19 novembre 2019, n. 30083 con la quale ultima la Corte ha stabilito i seguenti  principi:

a) l’affare è concluso nel caso di costituzione di un vincolo giuridico che consente di  agire per l’esecuzione specifica di cui all’art. 2932 cod. civ., oppure per il risarcimento del danno (es: contratto preliminare).   

Per riconoscere il diritto alla provvigione, afferma la Cassazione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti che il mediatore ha posto in relazione, si è costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c. c., oppure per il risarcimento del danno per il mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

b) non matura il diritto alla provvigione nel caso di costituzione di vincoli idonei a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare (es: patto di opzione – preliminare  di preliminare)

Il diritto alla provvigione va escluso – sostiene la Corte – quando le parti non hanno concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia solo costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso di stipula di un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, oppure di  un cd. “preliminare di preliminare”.

Quest’ultimo, afferma la Corte, è un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Il contratto, pur essendo valido ed efficace e non nullo per mancanza di causa, quando c’è un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, “non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio“.

Avvocato Carmela Ruggeri – Vicenza

http://www.studioruggeri.it

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...