Provenienza da donazione dell’immobile promesso in vendita

Nel preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da consentire al promissario di avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è  una circostanza che  influisce  sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare.

Come tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, all’oscuro sulla provenienza del bene, rifiuti la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale previsto dell’art. 1460 c.c., (eccezione di inadempimento) se ne ricorrono gli estremi.

Lo ha affermato Cassazione civile con Sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019.

La Corte ha ricordato di avere chiarito, occupandosi di mediazione immobiliare, visti  gli inconvenienti normalmente determinati dalla provenienza da donazione dell’immobile promesso in vendita che quest’ultima  “costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex articolo 1759 c.c. alle parti” (Cass. Civile sentenza n. 965/2019).
A  questo principio la Corte afferma di dover dare continuita’ ed osserva che se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’articolo 1759 c.c., a maggior ragione essa non può essere taciuta dal promittente venditore.

La Cassazione  argomenta,  tra l’altro,  quanto segue:

a) il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari preveda teoricamente l’eventualita’ che siano sacrificati anche gli acquirenti del donatario, siano essi acquirenti della proprieta’ o acquirenti di diritti reali di godimento o di garanzia (articolo 561, 563 c.c.), è una  circostanza che influisce  sulla sicurezza, la stabilita’ e le potenzialita’ dell’acquisto programmato con il preliminare.

b) Il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. Una donazione, che appare esente da rischi al momento della disposizione, perche’ il donante ha un patrimonio ampiamente capiente, potrebbe risultare lesiva al momento della morte. Persino l’acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari non preserva da questo rischio, perche’ i legittimari potrebbero sopravvenire successivamente.

c) Ai fini della riducibilita’ non e’ consentita distinzione tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere dal rapporto da cui deriva la qualita’ di legittimario.

d) E’ fatto di comune esperienza che il sistema bancario e’ restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione. E’, altresì , noto che, proprio  per attutire questi inconvenienti, e’ intervenuto il legislatore con la riforma del 2005, che ha novellato gli articoli 561 e 563 c.c. (L. n. 80/ 2005).  La dottrina e la classe notarile,  per parte loro, discutono da decenni sui possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di provenienza da donazione.

La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non e’, in conclusione e come premesso, per la Cassazione un argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza del bene, la facolta’ di rifiutare la stipula del definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’articolo 1460 c.c.

Avvocato Carmela Ruggeri – Vicenza

http://www.studioruggeri.it

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