Preliminare di preliminare e diritto alla provvigione del mediatore immobiliare.

Non spetta la provvigione all’agente immobiliare quando tra le parti si sia  costituito solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, oppure un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.

Lo ha affermato la Cassazione civile con ordinanza nr 7781 del 10 aprile 2020.

La Corte ha richiamato il principio di diritto formulato da Cassazione con sentenza n. 30083/2019 in base al quale per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare è concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che “abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”.

Il diritto alla provvigione va invece escluso – ha sostenuto la Corte – quando tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un accordo preparatorio finalizzato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento di formazione del programmato contratto definitivo.  Questo accade, ha precisato la Corte di Cassazione, nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, oppure un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica di cui all’ art.2932 c.c. in caso di inadempimento.

Il preliminare di preliminare – ha concluso la Corte – pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, nel caso in cui sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. SS.UU., Sentenza n. 4628/2015), “non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio».

Avv. Carmela Ruggeri –  Vicenza

http://www.studioruggeri.it

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