Obbligo di pagamento del canone di locazione e consegna del bene

L’obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell’avvenuta consegna del bene da parte del locatore.  Il nesso di reciprocità, contrattuale comporta un ineludibile condizionamento fra l’adempimento dell’obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» prevista dall’articolo 1575, numero 1 del codice civile e l’obbligazione del conduttore di prendere in consegna la cosa e dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Lo ha affermato la Cassazione civile con Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9666 , precisando che la mera circostanza che il conduttore possa attivarsi per ottenere la consegna coattiva del bene o agire per la risoluzione del contratto non esclude che sussista comunque – a monte – il diritto di rifiutare il pagamento di un canone che non troverebbe giustificazione alcuna in seno al sinallagma contrattuale.

La Cassazione ha affermato che in tal senso depone, la propria consolidata giurisprudenza riguardante  la legittimita’ della sospensione del pagamento del canone e la operativita’ dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c.. Questa   giurisprudenza, pur orientata a negare la legittimita’ della sospensione o dell’autoriduzione del canone  in presenza  di una residua utilita’ del bene, e’ pacifica nell’affermare che la sospensione e’ comunque legittima “qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. n. 13387/2011;  Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017). Il principio è stato ribadito, piu’ recentemente, anche da alcune sentenze (Cassazione. n. 16918/2019 e  n. 20322/2019) secondo le quali l’eccezione di inadempimento è legittima anche nel caso di mera riduzione del godimento del bene locato,  quando  la sospensione del pagamento del canone “risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede”.

I  principi di cui sopra, affermati in relazione a fattispecie  nelle quali la disponibilita’ del bene locato cessi o risulti ridotta  nel corso del rapporto di locazione – ha affermato la Corte – non possono non valere anche nel caso in cui sia mancata – ab initio – la messa a disposizione dell’immobile.

Avvocato  Carmela Ruggeri- Vicenza

http://www.studioruggeri.it

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