Mediazione, conclusione dell’affare, diritto alla provvigione

Nel contratto di mediazione, come è noto, il diritto alla provvigione è subordinato alla conclusione dell’affare.

L’affare quando può  considerarsi concluso ?

La Cassazione civile è tornata ad occuparsi dell’argomento con l’ordinanza n. 21353 del 14.09.2017.  La  Corte ha premesso che per affare deve intendersi qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio.  Ha quindi  affermato che l’affare deve ritenersi concluso, per effetto della “messa in relazione” da parte del mediatore, quando si costituisca  tra le  parti un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. 21.5.2010, n. 12527).

Nel caso esaminato dalla Cassazione l’agenzia immobiliare aveva raccolto  la proposta   di acquisto e comunicato solo qualche giorno dopo l’accettazione  al proponente.  Questi, ciononostante,  aveva  comunicato  con un telegramma, sia all’agente  sia  al proprietario dell’immobile, la revoca della propria  proposta.

La comunicazione dell’accettazione, secondo la Corte era senza dubbio valsa  a “mettere in relazione”  le parti,  le quali, in dipendenza del vincolo sorto, erano abilitate ad agire quanto meno per violazione del disposto dell’articolo 1337 c.c. (cfr. Cass. 11.9.1989, n. 3922, secondo cui la responsabilita’ precontrattuale – la quale presuppone che il contratto non sia stato concluso e comunque non validamente concluso – puo’ configurarsi sia in relazione al processo formativo del contratto, sia in rapporto alle semplici trattative, per cui se lo svolgimento di queste ultime e’, per serieta’ e concludenza, tale da determinare un affidamento sulla conclusione del contratto, la parte che violi l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e’ tenuto nei confronti dell’altra parte al risarcimento del danno nei limiti dell’interesse negativo).

Cosa accade nel caso in cui  l’agente immobiliare non deposita presso la Camera di Commercio  il modulo di proposta d’acquisto da utilizzare con i clienti  ?

La Corte conferma, con la medesima ordinanza, che nella mediazione, l’uso di moduli o formulari non previamente depositati dal mediatore presso la Camera di Commercio, ai sensi della L. 3 febbraio 1989, n. 39, articolo 5, comma 4, non rende nullo il contratto per difetto di forma (cfr. Cass. 26.5.2011, n. 11600).