Diritto alla provvigione e conclusione dell’affare nella mediazione immobiliare

La  Corte di Cassazione è tornata nuovamente ad occuparsi del diritto alla provvigione del mediatore immobiliare. Con la recente ordinanza 3 settembre 2018, n.21559 ha messo  in rilievo che :

1. è opinione consolidata della Cassazione che il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice;
2. a tal fine non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare;  è, infatti, sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, in modo  tale da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Cass. n. 25851 del 2014, conforme a Cass. n. 28321 del 2005; cfr. pure Cass. n. 9984 del 2008 e n. 3438 del 2002);
3. il rapporto di mediazione si fonda sull’espletamento di un’attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l’avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell’affare, mettendole in relazione tra loro;
4. per attività di mediazione, pertanto deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l’attività che precede e segue la visita dell’immobile (Cass. n. 1915 del 2015);
5. dalla conclusione dell’affare intesa  come compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti (Cass. n. 8676 del 2009),  sorge il diritto del mediatore  alla provvigione.

Con l’ordinanza n.21559/2018 la Cassazione ha, inoltre, ricordato che le Sezioni Unite della Corte (Cass. SS.UU. n. 4628/2015) hanno affermato, che, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., oppure anche solo effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. ha precisato che il giudice di merito potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.